隨著房地產行業(yè)進入存量經濟時代，物業(yè)管理的價值日益凸顯，物業(yè)管理逐漸成為房地產公司的下一個黃金池。疫情期間，物業(yè)管理公司充分發(fā)揮“社區(qū)管家”職能，為居民生活提供諸多便利。物業(yè)管理公司也借此機會展示了他們在極端情況下的特殊作用。

隨著物業(yè)管理行業(yè)的日益普及，各大房地產公司開始分拆旗下物業(yè)公司上市，國內物業(yè)管理行業(yè)也迎來了“上市潮”。

物業(yè)管理行業(yè)正迎來上市潮

最新數據顯示，截至2020年底，已有42家物業(yè)管理公司登陸資本市場，其中38家選擇赴港上市，4家物業(yè)管理公司登陸a股市場。這些數據正在打破物業(yè)管理行業(yè)上市的老傳統(tǒng)。

事實上，自2014年第一家物業(yè)管理公司上市以來，新上市的物業(yè)管理公司每年都保持著個位數的增長，這一現象直到2019年才得到改善。數據顯示，2018年至2020年，新上市物業(yè)管理公司數量分別達到6家、11家和19家，呈現逐年翻番的趨勢。

目前排名前20的房企中，只有萬科和龍湖沒有分拆物業(yè)上市，其他地產巨頭的物業(yè)業(yè)務，如碧桂園服務、恒大物業(yè)、華潤萬象生活、融創(chuàng)服務、世茂服務等地產公司。都被列出來了。其中，恒大物業(yè)、華潤萬象生活等公司實現了上市不到兩個月股價翻番的小目標。

而物業(yè)管理公司紛紛走上市場的背后，則與當前國內房地產行業(yè)外部環(huán)境的變化有關。一方面，在“房住不炒”和“三條紅線”的國家政策指引下，加快物業(yè)板塊上市成為房地產企業(yè)“去杠桿、增權益”的有效手段。具體來說，房地產公司通過分拆物業(yè)板塊上市，可以通過股權融資降低企業(yè)的實際杠桿和資產負債率，幫助企業(yè)補充現金流。

另一方面，國家相關部門出臺的“新物業(yè)政策”也給行業(yè)帶來了新的想象空間。1月5日，多部委聯(lián)合發(fā)布《關于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》。受此政策影響，A H42物業(yè)股隔日全線上漲，這說明資本市場認可物業(yè)管理板塊。

但是，歸根結底，物業(yè)管理價值凸顯的根本原因在于，中國房地產市場正在逐步進入存量經濟時代，提升住房體驗和生活品質成為當下和未來人們住房的迫切需求。在這個領域，我國還處于發(fā)展的初級階段，未來還有很大的發(fā)展?jié)摿?，這才是外界普遍看好物業(yè)管理的真正原因。

M&A加速搶占藍海市場

當然，物業(yè)管理受到資本的追捧，這也與其自身的商業(yè)模式有關。具體來說，物業(yè)管理屬于輕資產、低杠桿的運營模式。運營初期不需要太多資金投入，物業(yè)成本可以提供穩(wěn)定的現金流。此外，物業(yè)管理方興未艾，龐大的股票市場和增值服務的可能性為其后續(xù)發(fā)展提供了極大的想象空間。

根據相關部門發(fā)布的《關于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》，計劃2020年啟動3.9萬個城市老舊小區(qū)，涉及居民700萬人，是2019年的兩倍。根據一些估計，3.9萬個老舊小區(qū)預計將推動約1.2萬億元的投資，這將開啟一個新的萬億藍海

在此背景下，如何通過投資并購拓展物業(yè)管理布局，成為巨頭們的當務之急。比如最近剛上市2個月的恒大物業(yè)，最近斥資15億元拿下浙江亞太酒店物業(yè)服務有限公司100%股權.通過此次收購，恒大物業(yè)的管理面積也一舉突破3.8億平方米，實現了22%的年度擴張目標。

事實上，近年來，恒大的房產遠不止一處，根據數據顯示，僅2019年就有四五處相關房產被收購。如2019年9月，永盛人壽服務耗資4.62億，完成收購青島雅園物業(yè)55%股權；碧桂園服務以1.9億元獲得嘉凱城物業(yè)100%股權；中海物業(yè)以466萬元獲得中建捷成物業(yè)100%股權.

這一并購浪潮的背后，與諸多因素有關。一方面，房地產行業(yè)集中度分散，直接造成了物業(yè)管理行業(yè)的分散格局，從而為資本提供了改善行業(yè)格局的空間；另一方面，房地產公司的洗牌也讓大型房企的物業(yè)公司擁有了更好的現金流和利潤，從而使其具備了更強的擴張能力?；诖?，物業(yè)管理公司加速擴張并購并不難。

頭部效應變得更加突出

隨著行業(yè)并購的加速，行業(yè)的頭部效應越來越明顯。據不完全統(tǒng)計，2020年物業(yè)管理行業(yè)快速擴張的時候，幾乎每個月都會有企業(yè)與材料整合的案例。

以碧桂園服務為例，成為唯一市值2031億(截止2月3日收盤價)的物業(yè)公司，而恒大物業(yè)和華潤萬象生活估值都在準千億。其次是；融創(chuàng)服務、雅生活服務、服務、悅服務、物業(yè)等物業(yè)公司均位列第三梯隊，市值在100億至500億港元之間，其余均為市值在100億以下的小型物業(yè)公司。

除了瘋狂收購，頭部物業(yè)公司也在不斷探索新的業(yè)務領域。比如很多物業(yè)公司都和地方政府、國企、工業(yè)園區(qū)等簽訂了合同。將服務范圍擴大到市政、河道，積極完善第三方服務區(qū)域。目前，很多物業(yè)公司包括萬科物業(yè)、龍湖智慧服務、碧桂園服務等。都已經在加快布局城市服務新軌道。

從規(guī)模上看，1億平方米以上的上市企業(yè)只有10家。如此大的面積決定了后面的小玩家很難追趕，這也決定了下一場物業(yè)管理的競爭只會是頭部物業(yè)管理公司之間的競爭。

事實上，對頭部物業(yè)公司規(guī)模的爭奪已經開始。根據近日曝光的2021年恒大物業(yè)“軍令”，恒大2021年將實現兩大目標：一是實現月新增管面積3000萬平方米；二是季度利潤較去年同期增長50%以上。如果實現這一目標，恒大物業(yè)未來一年的管理面積將達到6億平方米，凈利潤將達到39億元；近兩年，同規(guī)模的碧桂園服務也圍繞基礎物業(yè)服務和增值物業(yè)服務進行了多次收購。經過投資和并購，其托管物業(yè)面積不斷擴大，行業(yè)影響力不斷提升。

可以預見，未來物業(yè)公司之間的規(guī)模競爭仍將持續(xù)，資源更多的頭部物業(yè)公司將在此過程中進一步發(fā)展壯大。

物業(yè)管理公司未來十年會做什么？

隨著行業(yè)集中度的逐步提高，物業(yè)企業(yè)之間原有的同質化競爭日益突出。從各種跡象來看，隨著越來越多的物業(yè)公司

比如2020年10月，成功上市的4家物業(yè)公司中，有3家物業(yè)公司，打破了上市。其中，10月22日上市的首服跌幅超過16%，當日收報1.76港元，跌幅為26.7%。與風景融為一體的10月30日上市的世貿服務也相繼破發(fā)。

有業(yè)內人士分析，未來這種地產股分化還將持續(xù)，資本市場可關注的核心地產股數量有限。物業(yè)企業(yè)的實際運營能力將影響其未來在資本市場的表現。

事實上，隨著大數據、物聯(lián)網、人工智能等技術逐漸進入社區(qū)生活，社區(qū)智能化已經成為大勢所趨。在這種背景下，物業(yè)管理公司必須對原有的服務進行升級，從而在眾多同質化的產品中探索差異化和個性化，進而開拓新的利潤增長空間，從而為其在未來的市場競爭中準備足夠的食物和草打下堅實的基礎。

文字/微信官方賬號，劉曠， ID:柳礦110

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